分化与割裂的番禺哪里的房子还值得买?(纯干货)

2022-06-03 1

  12月2日广州第三次土拍结束(详情请点击),此次为了顺利出让在第二次土拍中流拍的飘峰路两个地块,番禺可谓是诚意满满:起拍价分别下调了约5.6亿元和7.9亿元,付款方式也从一个月内一次性付清调整为分期付款。

  1-10月广州销售业绩和金额前10中,番禺均稳占3席。11月份新房网签量超过了南沙,位居第三,占全市网签量16.63%。

  从数据来看,即使环境不太乐观的情况下,番禺仍受买家的青睐。其中的几个明星楼盘,曾引爆今年的广州楼市。

  首先是最近广州南站的两大地铁盘正面“刚”上了,越秀星寰TOD和品秀星瀚TOD,同样的地段、同样的定位、同样的“3”字头。据说越秀星寰TOD开盘首日卖了约200套,揽金8亿元,去化7成。

  奥园恒基学苑壹号和龙湖金地天峯这两个神盘也是在今年赚足了眼球,以价格战打得隔壁楼盘措手不及,价格内卷下,成功从隔壁黄埔那里“抢”来了一波刚需。

  番禺核心竞争力不强的短板显露无疑,房企资金有限,会优先选择其他更有潜力的区域,如大热的黄埔;虽总体市场较火热,但板块分化较严重,万博、亚运城、南站、汽车小镇这些热门板块撑起了成交量的一片天。

  早期的番禺,地广、人少、便宜,这里成了广漂们的心头好。源源不断的新广州人涌入,番禺“睡城”的定位和功能越发清晰。

  说干就干,广州南站、万博CBD、思科智慧城、汽车小镇等番禺标志性的产业片区开始兴起。

  产业规划更新了一批又一批,一个个豪华的产业园拔地而起,但“有城无产”仍然是番禺目前最被诟病的bug。

  万博CBD——番禺最得意之作。仅用了10年,已建成规模:39座甲级写字楼已经封顶;万达广场、奥园广场、宝能国际演艺中心等商业中心进一步带动了这里的人气;虎牙、携程、欢聚时代等知名企业陆续入驻。

  不管是产业还是商业,或者居住氛围,万博全都满足(除了价格贵,没其他毛病)。

  万博未来的潜力毋庸置疑,但是毕竟它的辐射力有限,有种“万博是万博,番禺是番禺”的撕裂感。加之,这里的房价已经涨了几波,未来补涨的空间较小。

  广州政府忙着搞琶洲和金融城,分身乏术;番禺政府专注扶持万博CBD。定位虽高端,但“爹不疼妈不爱”,着实有些尴尬。这里配建了大量商业设施,缺乏住宅基因,人口导入不足,也就凝聚不了人气。

  莲花湾板块,主打汽车产业。除了广汽智联新能源汽车产业园已经竣工投产,亮点不多。专家对这个片区的评价是:

  “现状开发强度相对较低,缺乏南北向便捷联系中心城区的交通通廊;莲花湾片区发展以镇街经济为主导,产业低端,片区现有较多村级工业园,难符合新要求。”

  这就是番禺,乍一看衣食无忧,实际上“一无所有”。看似产业园遍地开花,但产业集群未成规模,拿不出亮眼的成绩。

  正如前面分析的,番禺的高附加值产业还在起步阶段,至少得10年左右才能初显规模。

  “十四五”规划中,番禺区政府明确发展三大重点片区:以发展数字经济为主的大学城-创新城,以发展现代服务业为主的万博长隆-广州南站商务区,以制造业与服务业融合发展的莲花湾片区。

  被“宠幸”的这三个片区会成为未来的投资热土吗?广州无介好房团队将会实时跟进,敬请持续关注。

  番禺广场板块——新盘少,二手房多,交通便利。价格在2-3.5万之间,二手房存量大,价格丰俭由人,但教育资源一般。

  市桥板块——番禺传统中心区,拥有番禺最好的配套资源。新盘很少,价格在2.5-4万之间,二手房较多,价格在2.5-3.5万左右,其中有不少是“1”字头的老破小,选择性很多,是广州难得的容易上车+配套齐全的板块。

  亚运城板块——广铁一中是其金字招牌,教育资源没的说,周边配套也逐渐起来了,居住氛围不错。新房价格3-3.5万左右。

  价格最低的是莲花湾板块的智联·汽车小镇和凯德山海连城两个楼盘,“2”字出头,总价270万起,首付不到100万,对铁刚需极其友好。

  这两个盘挨得很近,只隔着一条路。学位不错,广大附小和广大附中,但交通是硬伤。如果不是在附近工作,出门上班极其不方便。

  最贵的位于洛溪板块的南天名苑,均价达到了7万+,不过这是一个改善型的楼盘,建面140-250㎡,总价达到了1050万元起。

  前面提到了红盘越秀和樾府、越秀星寰TOD、品秀星瀚TOD等,仍在12月进行“厮杀”。

  12月6日央行正式宣布降准,将释放约1.2万亿元资金。对于购房者来说,算是一个利好,有可能加速获得贷款。

  同时政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,专家预计未来对刚需群体会有更好的政策支持。

  如果现在已经有了中意的房子,并且价格在自己能接受的范围内,可以上车了,毕竟好房子不等人哦。